写在前面：

本月地产销售、投资数据超预期，在金融压制没有放松、拿地窗口紧迫的环境下，开发商依靠首付和自筹保持了供需两端的增速依然有力。后续我们认为需要观察未来6-12个月国内经济是否能够诞生类似2020年疫情经济下的新贵行业，目前来看航运、外贸、资源最有可能成为新一轮新贵。这些行业中的新致富者将成为下一个地产周期的主要需求力量，毕竟地产是一个头部定价的商品。这一点我们看全球地产市场或许会有更深刻的认识。

疫情出现已经一年有余，全球的经济秩序并没有恢复到疫情前的水平。但陆家嘴IFC商城一楼的奢侈品店依然时常看到排队购物的情形。香港九龙的海港城中依然没有迎来游客购物，但是香港的房价似乎又要开始挑战历史新高。房地产作为头部定价的商品，在世界各个头部国家和地区已经发力许久。美国、法国、英国的房价均在历史新高的位置上，近邻韩国的房价依然再刷新纪录。考虑到疫情后各国股市也出现了不同程度的上涨，我们在下面还列举出时间序列较长的香港、美国的地产股市对比图，两者都是作为流动性的代表，不断在时间长河中诉说着一个事实，即，除了持有资产，无人能够打败“印钞机”。

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主要内容：

1、地产销售量：本月单月增速9.15%，对比2019年同期增长19.7%，前值对比2019年同期增长16.7%，持续超预期。我们坚持认为开发商为了应对5月的集中供地潮在销售端积极努力是符合逻辑的，同时我们认为部分城市集中供地后带来的高地价，将反过来刺激部分城市后期的看涨需求。近期房产税试点扩围的传言，短期也起到了刺激地产需求的作用。环顾全球，疫情带来的大放水在世界各国都掀起了房地产热潮。

东亚地区的台湾、日本、韩国、香港的房价都在疫情期间出现了不同程度的上涨，其中台湾、韩国的涨幅较为突出，而韩国正在不断刷新期历史房价记录。而香港地区的房价也在挑战2019年初的历史高点。

在地球的另一端，美国、法国、英国的房价均在历史新高的位置上。上述的这八个国家地区中我们可以看到，日本1990年式的崩盘其实是发达地区中的少数。

考虑到疫情后各国股市也出现了不同程度的上涨，我们下面列举出时间序列较长的香港、美国的地产股市对比图，两者都是作为流动性的代表，不断在时间长河中诉说着一个事实，即，除了持有资产，无人能够打败“印钞机”。

2、投资、拿地、新开工

地产投资：本月实现单月9.84%，对比2019年同期增长18.7%，2019年同期的前值21.6%，超预期。我们预期在热度最高的第一轮集中供地潮之后，投资可能回落。但是对国民经济的托举力将相对增强。此轮肇始于2016年的地产景气周期维持时间之长令人侧目。

本月施工面积增长10.14%，前值10.53%，较2019年同期增长12.7%，2019年同期前值增长13.3%, 实物工程量符合预期。之前我们考虑到5月的集中供地潮主要集中在一二线重点城市，该数据可能有回落概率。本期已经出现了增速回调，但幅度有限。竣工同比16.45%，前值17.89%，较2019年同期增长17.0%，2019年同期前值-11.3%，竣工本月大超预期，我们坚持竣工潮正在开启。

本月新开工增速-6.07%，前值-9.32%，较2019年同期低-3.7%，2019年同期的前值为-10.5%，好于预期。此轮拿地集中于重点城市，开工面积当小于上一轮2018-2019年周期。

本月拿地面积增速为-31.61%，前值-15.45%，对比2019年同期下降-31.0%，2019年同期的前值为-3.8%，显著低于预期。目前开发商拿地向高地价地区集中，导致拿地面积下降。边际上我们也会看到三四线政府财政更加困难，政信危机的警报依然在三四线上空飘荡。

3、资金端——当月整体资金增速14.0%，前值19.6%，较2019年增长25.4%，2019年同期的前值为18.9%，超预期。尽管银行在按揭端都开始施加显著的压力，但是强劲的销售回款依然是本月地产行业资金面增长的主要原因。同时发债等自筹资金扩张迅速，在政信危机解除前，优质地产企业的债券依然有显著的吸引力。

国内贷款（开发贷）增长-7.3%，前值-9.6%，较2019年同期增长1.3%，2019年同期的前值为0.02%，符合预期。开发贷的压制程度基本进入稳定区间。

自筹资金（非标+债券为主）增长5.5%，前值0.8%，较2019年同期增长20.3%，2019年同期的前值为6.7%，超预期。发债等自筹资金扩张迅速，在政信危机解除前，优质地产企业的债券依然有显著的吸引力。

定金及预收款本月同比34.4%，前值48.5%，较2019年同期增长43.3%，2019年同期的前值为33.5%，超预期。该数据基本和销售金额的增长能够形成相互验证。

按揭款本月同比4.3%，前值21.9%，较2019年同期增长19.9%，2019年同期的前值为21.3%，低于预期。银行开始在按揭额度方面开始施加压力，后续关注应收按揭融资是否会重现江湖。

4、房价方面：此轮疫情后的上涨肇始于一线城市的二手房市场，我们看到上海、北京、深圳、广州的二手房虽然出现了结节性报价下降，但是就景气程度而言，依然处于近5年较为近期的上限范围内，其中上海的二手房依然正在刷新五年同期最景气表现。