写在前面：

半年前，一众房企为了满足三条红线的监管要求，纷纷降低了拿地节奏，时至今日，有的房企为了融资再一次不得不面临拿地的迫切性。适逢史上第一轮集中供地在重点一二线城市全面铺开，可以说4月房企的行为都在为5月的集中供地做准备。在此期间，销售的利润是次要的，回笼现金是第一位的。由于重点城市已经成了土地市场的共识，较高的土地单价导致了后续实物工程量会持续低于投资金额的增速。虽然开发贷方面金融机构的把控依然严厉，但是开发商对拿地的热情却不减分毫。在此期间，最受益的可能依然是地方财政。

展望下半年，我们认为土地市场的热度会在第二甚至第三轮集中供地中才会慢慢降温，同时当前的抢装与抢收的情绪也不可持续，当前抢占高价地的开发商可能届时将面临更大的挑战。集中供地带来的行业的洗牌，将在未来12-24个月内重塑行业的格局，即使是所谓的龙头企业，其低位也会遭受挑战，毕竟破除垄断也是集中供地政策的初衷之一。

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主要内容：

1、地产销售量：本月单月增速19.21%，对比2019年同期增长16.7%，前值对比2019年同期增长18.5%，超预期。3月销售额对比2019年同期实现了25.9%的高增长。开发商为了应对5月的集中供地潮在销售端积极努力是意料之中的事情，同时我们认为部分城市集中供地后带来的高地价，将反过来刺激部分城市后期的看涨需求。尽管需求依然强劲，但是对开发商盈利空间的压制不容忽视，增收不增利可能会在越来越多的地产项目上体现。考虑到房地产税风声又起，地产销售端的抢购需求可能将持续一段时间，今年上半年地产依然保持两位数增长，挑战将出现在外贸、防疫产业链受挫时，彼时流动性亦将承受相当的压力。

2、投资、拿地、新开工

地产投资：本月实现单月13.68%，对比2019年同期增长21.6%，2019年同期的前值16.0%，大超预期。我们维持之前的观点，由于部分开发商考虑到贷款额度、集中度考核的影响，在供地放量的政策环境下可能加速拿地，上半年“抢装”是最理性的选择。考虑到5月是重点城市的集中供地窗口期，部分地块价格屡创可比价格新高，5月投资数据有望继续录得大超预期的情况。展望下半年，在第二甚至第三轮集中供地的时候，开发商可能出现资金不足的情况，同时一些已经碰到融资问题的企业将停止投资步伐，该数据在四季度陷入显著的低于预期是有可能发生的。

本月施工面积增长10.53%，前值11.21%，较2019年同期增长13.3%，2019年同期前值增长14.1,实物工程量超预期。考虑到5月的集中供地潮主要集中在一二线重点城市，该数据可能有回落概率。竣工同比17.89%，前值22.91%，较2019年同期降低-11.6%，竣工任务在资金流紧张的预期下被开发商排到了靠后的位置。但后周期的竣工潮必然到来。

本月新开工增速-9.31%，前值7.25%，较2019年同期低-10.5%，2019年同期的前值为-0.4%，低于预期。开发商有限的投资金额或集中在高能级、高地价城市，导致开工量或全年负增长。考虑到5月部分城市的土地价格高企，后续的开工量可能继续低于预期。在可能推高PPI的传统经济增长和地方财政平衡之间，现实最终选择了后者。

本月拿地面积增速为-15.45%，前值-3.25%，对比2019年同期下降-3.8%，低于预期。考虑到5月开始第一轮集中供地，4月陷入低潮也是季节性的。同时拿地向高地价地区集中也会导致拿地面积下降。

3、资金端——当月整体资金增速19.6%，前值26.3%，较2019年增长18.9%，超预期。强劲的销售回款依然是本月地产行业资金面增长的主要原因。

国内贷款（开发贷）增长-9.6%，前值-6.8%，较2019年同期增长0.02%，低于预期。金融端对地产开发商的贷款限制将是常态。

自筹资金（非标+债券为主）增长0.8%，前值3.3%，较2019年同期增长6.7%，符合预期。开发商在贷款外的金融支持依然维持弱势。

定金及预收款本月同比48.5%，前值71.5%，较2019年同期增长33.5%，超预期。该数据基本和销售金额的增长能够形成相互验证。

按揭款本月同比22.0%，前值31.1%，较2019年同期增长21.3%，超预期。居民中长期信贷依然是银行“最值得信赖”的资产。

4、房价方面：环比涨幅再度扩张，同比涨幅可能在未来的6个月内进入一个5%左右的增长区间，同时上涨城市数维持高位。第一轮集中供地在部分城市推高了地价，而近期的房产税试点传闻更多是对看涨情绪的对冲。房价对流动性的制约依然存在，但就目前的幅度而言，不如2013、2018年那么显著。我们认为当环比价格接近0.9%的时候，才是一个更值得警惕的关键时刻。