写在前面：

98年房改以来，地产的发展使得中国在建筑、建材、有色、能源、机械、材料、电器产生了长足发展。真可谓是“瓜熟子离离”。当然看着长势繁盛的瓜藤，摘瓜是必然之举。限购限贷打击投机需求，是第一摘，这无疑是让行业健康发展的。去杠杆打击非标则是第二摘，这使得瓜藤有些稀疏，但留下的房企靠高周转维持行业发展。三条红线则是第三摘，瓜藤上还能剩下一些稳健经营的优质企业。而近期由于信用风险蔓延导致的预售款监管收紧就好似，摘绝抱蔓归。瓜藤上如果什么都不剩了会发生什么呢？且不论我们能够直接想到的对于上下游诸多行业的影响。单政府端而言，地产的影响不容小觑。2019年80%的基建资金由预算外资金支付，而这其中60%主导的资金来自于地方融资平台。而地方融资平台的负债9成来自银行，其中的7成直接来自于地产。地产投资从此轮高点的10%下跌到-5%，对GDP的年化增速的直接影响已经超过1.5个百分点，考虑到上下游的影响，实际拖累可能数倍于投资下滑。从金融层面来说，中资地产债在海外的负面影响，已经削弱了包括中资股票在内的一系列中资金融资产的国际竞争力，预防负向反馈的形成是”把瓜摘绝“后必须面对的问题。

财政压力将是政策转变的重要推动力。关于这一点我们需要保持耐心，回顾历史肇始于2011年的限购风暴在经历了12年第一次低迷，13年政策再次打压，到14年再次低迷后出现反转，历时4年，但期间行业发生巨大的洗牌。此轮对房企下行压力也就堪比04、08、14年，但经济对于地产下行的承受能力已经没有之前那么高了。目前来看，11月底的中央经济工作会议是重要观察窗口。考虑到央行为首的金融机构已经开始了微调，我们认为，地产销量的负增长趋势将在惯性下跌1-3个月后出现止跌的迹象。

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主要内容：

1、地产销售量：本月单月增速-21.65%，前值-13.17%，低于预期。在更多政策转向出台台前，我们维持之前关于销售面积将继续下滑的预判不变。目前来看，11月底的中央经济工作会议是重要观察窗口。考虑到央行为首的金融机构已经开始了微调，我们认为，地产销量的负增长趋势将在惯性下跌1-3个月后出现止跌的迹象。

2、投资、拿地、新开工

地产投资：本月实现单月-5.4%，前值-3.47%。投资转负的幅度正在扩大，地产带给经济的压力已经达到了除去年一季度疫情初期以外的历史最低值。就当前增速来看，地产投资对GDP的年化增速的直接影响已经超过1.5个百分点，考虑到上下游的影响，实际拖累可能数倍于投资下滑。

本月施工面积增长7.13%，前值7.94%，实物工程量低于预期。竣工同比16.35%，前值23.4%，地产短期的资金压力已经影响到施工竣工，我们维持认为竣工虽然是民生必然要保的对象，但是其增速在未来的2个月回落是大概率的事情。

本月新开工增速-33.14%，前值-13.54%，低于预期。在房企未来预期改善之前，该数据可能维持负增长。需要指出的是，该数据同样创除疫情初期外历史最差。

本月拿地面积增速为-24.24%，前值-2.17%，显著低于预期。未来土地财政的压力将在地产企业预期没有改善之前持续低迷。财政压力将是政策转变的重要推动力。关于这一点我们需要保持耐心，回顾历史肇始于2011年的限购风暴在经历了12年第一次低迷，13年政策再次打压，到14年再次低迷后出现反转，历时4年，但期间行业发生巨大的洗牌。此轮对房企下行压力也就堪比04、08、14年，但经济对于地产下行的承受能力已经没有之前那么高了。

3、资金端——当月整体资金增速-9.5%，前值-11.2%，符合预期。按揭贷款的宽松，对冲了快速下滑的开发贷需求。后续关注央行近期指导的并购贷、企业债的助力。我们认为地产资金端或在未来1-3个月止跌回升。但更长期来看，6-12个月地产的资金问题需要实际的需求回升才能改善。那么房产税之类的政策预期将是比较值得关注的因素。

国内贷款（开发贷）增长-27.2%，前值-25.0%，低于预期。

自筹资金（非标+债券为主）-2.8%，前值-10.1%，符合预期。

定金及预收款本月同比-12.9%，前值-9.8%，低于预期。和销售数据可以验证。

按揭款本月同比1.0%，前值-6.8%，符合预期。6月以来首次出现正增长，但对整体行业的改善力有限。

4、房价方面：房价依然处在新一轮下降周期的开端，我们预期未来7-16个月房价压力将不断减轻。维持该判断不变。