写在前面：

当迎来高基数的1-2月数据时，行业同比增速竟出现了企稳反弹的迹象。投资甚至出现了正增长。但是不论是房企披露的市场化经营情况，还是市场化的拿地数据和信贷数据均不持支数据的反弹。我认为问题不是出在了数据上，而是出在了市场化上。或许在市场看不到的另一边，地产行业正在加速国有化，有形之手在非市场化的开发上，比如保障房的开发上正在发力。

2021年我国筹建保障性租赁住房94万套，今年国新办披露预计筹建240万套，是爆炸性增长的。

下图是克尔瑞统计的2022年部分城市保障性租赁房的供给情况，这个物业形态从无到有已经迈过了0-1的阶段，正向1-10的发展方向快速推进。

应该认识到“房住不炒”绝不是一句空话，但并不是“躺赢”时代的到来。当房贷的压力转化为房租的压力，失去的是资产增值的可能，地产从投资品变为刚性消费品，在将来反而可能加剧居民”资产荒“的担忧。希望能有一个更有力的资产承接起全民的投资需求。

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主要内容：

1、地产销售量：本月单月增速-9.56%，前值-15.64%，略好于预期。之前我们认为，地产销售将在未来一个季度看到环比企稳，并在稍后的来年中期看到同比增速的企稳。目前我们看到的单月下滑竟然收窄到了个位数，一些市场声音表示很难理解，主要是民营地产企业传达的信息依然非常紧张。但我们认为这或许是可以理解的，伴随着行业国有化加速，有形之手主导力将越来越强。

2、投资、拿地、新开工

地产投资：本月实现单月3.67%，前值-13.91%。好于预期，非市场化决策的投资，或者说有形之手主导的投资让人叹为观止。

本月施工面积增长1.79%，前值5.25%，实物工程量低于预期。竣工同比-9.8%，前值11.18%，低于预期，由于存在巨大的社会稳定的意义，我们认为该数据将重回增长。

本月新开工增速-12.15%，前值-31.15%，略好于预期。保障房等顺应大方向的非市场化项目将在地产市场发生越来越重要的作用。

本月拿地面积增速为-42.32%，前值-33.23%，低于预期。在并购机遇与日俱增的当下，土地财政的挑战反而在不断增加。

3、资金端——当月整体资金增速-17.7%，前值-19.3%，符合预期。但显然今年出现了一个新情况，投资的增长似乎与当期的信贷产生了脱节，我们理解为非市场化的开发中土地成本较低，使得信贷要求不高。

国内贷款（开发贷）增长-21.1%，前值-31.6%，符合预期。从侧面验证了此轮投资反弹所需要的资金杠杆较低。

自筹资金（非标+债券为主）-6.2%，前值-9.8%，符合预期。

定金及预收款本月同比-27%，前值-25.9%，低于预期。这一部分数据和市场化销售的城市数据相互验证。

按揭款本月同比-16.9%，前值-7.9%，低于预期。之前积压的按揭已经释放完毕，2月居民中长贷已经出现了有统计数据以来第一次净回笼。

4、房价方面：房价依然处在新一轮下降周期的中间阶段，我们预期未来4-13个月房价压力将不断减轻。政策宽松期将在期间持续。